www.questomeseidee.it - anno 5 numero 2 - marzo 2017
I condomini, forse colpevoli di non avere sufficientemente vigilato, chi per disinteresse e chi per pigrizia, di essersi fidati dell’operato dell’amministratore, hanno avuto un’amara sorpresa…
- marzo 2017 -
di Sonia Fariello
Condominio: come tutelarsi dai cattivi amministratori

01Emanuele e Maria hanno acquistato negli anni ’90 un appartamento che fa parte di un condominio. La gestione del condominio si è svolta senza particolari problemi fino a 4 anni fa quando è subentrato al precedente un nuovo amministratore.

I condomini, forse colpevoli di non avere sufficientemente vigilato, chi per disinteresse e chi per pigrizia, di essersi fidati dell’operato dell’amministratore, hanno avuto un’amara sorpresa e si sono trovati a dover sostenere costi considerevoli per far fronte a numerosi debiti: l’amministratore non aveva pagato le utenze condominiali, i fornitori e le ditte che hanno eseguito lavori per conto del condominio. Purtroppo, Giovanni e Anna, insieme agli altri condomini, hanno dovuto affrontare una situazione a dir poco disastrosa. Nulla hanno potuto fare nei confronti del vecchio amministratore che nel frattempo ha fatto perdere le proprie tracce.

Emanuele e Maria sono molto delusi e hanno paura, non si fidano e mi chiedono come si devono comportare, quali tutele la legge offre e quali responsabilità ha l’amministratore, se possono stare tranquilli per il futuro. L’amministratore è obbligatorio quando ci sono più di 8 condomini.

L’amministratore di condominio a partire dal 18 giugno 2013, data in di entrata in vigore della legge n. 220 dell’11 dicembre 2012 che ha modificato la disciplina del condominio negli edifici, deve possedere requisiti specifici. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; d) che non sono interdetti o inabilitati; e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari; f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

L’incarico di amministratore di condominio può essere assunto anche dalle società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico e in tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

L’amministratore dura in carico un anno e può essere rinnovato per uguale durata.

Tra i principali obblighi in capo all’amministratore oltre all’esecuzione delle delibere dell’assemblea, la riscossione delle spese condominiali e il pagamento dei fornitori e del fisco, sono stati introdotti anche precisi obblighi di trasparenza sulla gestione finanziaria tra cui aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio ove far transitare le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio, agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente, in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso.

In caso di cattiva esecuzione dell’incarico l’amministratore può andare incontro a responsabilità nei confronti del condominio.

La revoca può però essere anche disposta dal giudice, su richiesta anche solo di uno dei condomini, se ricorrono alcuni gravi motivi stabiliti dalla legge e l’amministratore revocato non potrà più essere nominato dall’assemblea.

Le nuove norme sono intervenute nell’ottica di eliminare o comunque di ridurre al minimo la categoria degli amministratore “fai da te” e improvvisati proprio perché sono stati numerosi i casi in cui i condomini si sono trovati a fare i conti con cattive gestioni e ammanchi di denaro.

Ora anche se la legge è più categorica e selettiva i condomini non devono pensare di essere esonerati dal controllare e verificare che l’operato dell’amministratore sia corretto. Gli strumenti ci sono e pure i rimedi alla cattiva gestione, ma è necessario che i condomini siano presenti e partecipino alla vita del condominio nel loro interesse e di quello comune.

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