www.questomeseidee.it - anno 5 numero 7 - settembre 2017
QuestoMese Ordine Commercialisti
- luglio 2017 -
Giro di vite sulle locazioni turistiche: l'Agenzia delle Entrate interviene sul fenomeno delle locazioni brevi che negli ultimi anni hanno avuto un notevole incremento.

Giro di vite sulle locazioni turistiche

L'Agenzia delle Entrate interviene sul fenomeno delle locazioni brevi che negli ultimi anni hanno avuto un notevole incremento.

Come ex arbitro di calcio definirei le norme contenute nell'art. 4 del Dl 50/2017 pubblicato sul supplemento ordinario 20/L della Gazzetta Ufficiale n. 95 come un intervento a “gamba tesa” sul dilagante fenomeno delle locazioni turistiche.

Per fare chiarezza su questa affatto semplice vicenda procederò con ordine.

Innanzi tutto occorre spiegare cosa si intende con il termine “locazione turistica”.

Questo fenomeno, che erroneamente è definito “affitto breve” (il termine corretto è locazione e non affitto), altro non è che la locazione di un immobile per un periodo inferiore a 30 giorni.

Come detto questo tipo di locazione ha avuto un notevole incremento nell'ultimo periodo; le cause che hanno generato questo sviluppo sono molteplici ma le principali sono essenzialmente tre.

La prima è sicuramente la necessità per molti proprietari di immobili di far fruttare nel miglior modo possibile il loro patrimonio immobiliare con connotazione turistica. Tale natura dipende principalmente dall'ubicazione dei beni in località balneari o montane ma anche dalla vicinanza di città d'arte o altri siti di interesse storico e/o culturale.

La seconda è l'esponenziale sviluppo dei portali che si occupano di promuovere anche queste particolari strutture turistiche. Senza nulla togliere alla notorietà di decine di siti che operano nel settore non posso non citare “Booking.com” e “Airbnb.it”.

Il terzo fattore è sicuramente quello più delicato da trattare. L'attuale normativa non prevede l'obbligatorietà della registrazione presso l'Agenzia delle Entrate per questo tipo di contratti ed i pagamenti sempre più spesso arrivano al proprietario dell'immobile non dall'inquilino ma direttamente dal portale e quindi … parafrasando Totò:  Si dice che l'occasione fa l'uomo ladro, ma anche per la donna non ci metterei la mano sul fuoco ovvero molti  proprietari uomini o donne che siano spesso e volentieri si sono “dimenticati” di dichiarare tali redditi.

Questo fenomeno che definirei “affatto candido” ha attirato le attenzioni dell'Agenzia delle Entrate che ha studiato una procedura, all'apparenza molto semplice, per far pagare le imposte (l'uso del plurale come vedremo poi non è un errore) a questo tipo di locazioni.

Così come avviene per il lavoro subordinato sarà l'erogatore del reddito a trattenere una quota del canone a titolo di imposta; procedura che ora cercherò di spiegare anche se, come troppo spesso accade nel nostro bel paese, prima è pubblicata la norma ed alcuni mesi dopo l'Agenzia delle Entrate emana le istruzioni per applicarla.

L'intermediario (portale internet, agenzia immobiliare o altro soggetto) dovrà trattenere il 21% delle somme erogate al proprietario dell'immobile versandole (con modalità che ad oggi non sono ancora note) al fisco.

Essendo questo articolo finalizzato esclusivamente a chiarire questa nuova procedura ai proprietari, persone fisiche,  degli immobili affronterò ora le incombenze a carico di questi ultimi.

La prima decisione che dovrà prendere il proprietario dell'immobile è quella di considerare la ritenuta subita del 21% a titolo d'acconto o d'imposta, ovvero se assoggettare o meno questa locazione a “Cedolare Secca”.

La domanda: Dütür ma a mè me Convè la Cedolare Seca? è all'ordine del giorno nei nostri studi. La mia risposta è sempre la stessa: dipende! Sicuramente sembra una risposta “furbetta” ma in realtà non lo è, per i soggetti con redditto molto basso e con cospicui oneri deducibili, per esempio, la cedolare secca non conviene. Per la scelta da operare è meglio rivolgersi al proprio commercialista regolarmente iscritto all'Ordine di Brescia che sicuramente saprà aiutarvi.

Dopo questa premessa sulle novità legislative voglio ora addentrarmi nel non facile compito di far comprendere a chi mi legge il “vero” onere fiscale che colpisce questo tipo di reddito.

Per facilitare la comprensione utilizzerò un esempio:

Appartamento trilocale situato a Moniga del Garda, 4 posti letto, bassa stagione, per una settimana, affidato a booking.com. Per la gestione dell'appartamento il proprietario si avvale dell'opera di un professionista del settore “the keeper of the house” che curerà la gestione del portale, i contatti con gli ospiti e si occuperà anche del “check in” e del “check out”.

Nella tabella a fianco è sintetizzato il resoconto della locazione.

Dopo la, anche non scrupolosa, lettura della tabella appare evidente che l'imposizione fiscale sul netto effettivamente percepito è il doppio di quanto l'amministrazione finanziaria afferma e questo è dovuto al fatto che la base imponibile è al lodo delle spese che come si può notare non sono indifferenti.

Come molto spesso accade la complessità dell'applicazione in pratica della normativa fiscale porta a risultati molto diversi da quello che appare dalla prima lettura. Ovviamente non è mio compito commentare quest'utilizzo demagogico della normativa fiscale ma è mio dovere chiarire al cittadino quale è il vero impatto dell'imposizione fiscale sulle tasche del contribuente.

Per correttezza preciso che la commissione richiesta da “Airbnb.it” è il 3% del lordo incassato e non il 15% sul solo canone preteso da Boooking.com e che l'opera del “the keeper of the house” può essere svolta anche direttamente dal proprietario, attività che però richiederà un notevole impegno.

Come detto il contribuente, anziché avvalersi della Cedolare Secca, potrà assoggettare ad IRPEF, addizionale regionale IRPEF ed addizionale comunale IRPEF (ecco spiegato l'utilizzo del plurale quando si parlava di imposte) il totale delle somme percepite ovvero il canone ed i rimborsi spese portando in detrazione dalle imposte dovute la ritenuta subita (anche in questo caso le spese sostenute non sono deducibili).

Sicuramente non è facile legiferare ma credo che con un po' di buona volontà si sarebbe potuto emanare una norma molto più semplice e soprattutto di facile comprensione per il cittadino, basterebbe fare quello che anche il buonsenso insegna ovvero chiedere consiglio a chi quotidianamente applica la normativa fiscale. L'Ordine del Commercialisti è sempre disponibile, se richiesto, a collaborare con il legislatore.

Dott. Maurizio Bacchiega

Tutte le notizie di Professione Italia

MECCANICA DELLE IDEE Snc di Elena Landi e Roberto Barucco | 25121 Brescia, Via Crispi 28 | C.F. e P.Iva: 03265040984 Aut. Trib. Bs n.ro 16/2013 del 17 giugno 2013 | Direttore responsabile: Roberto Barucco Coordinamento editoriale: Elena Landi [email protected] | Chi siamo | Dove siamo | Skype meccanicadelleidee
Disclaimer | Privacy Policy | Cookie Policy
Apple e il logo Apple sono marchi di Apple Inc., registrati negli Stati Uniti e in altri paesi.
App Store è un marchio di servizio di Apple Inc.
Powered by Luca Sabbadini